Le vendite di appartamenti risalgono in Lussemburgo, ma il mercato non ha ritrovato l’equilibrio di prima della crisi. Nel secondo trimestre 2026, 1 274 appartamenti sono passati di mano, il 8,2 % in più rispetto al primo trimestre. Rispetto al secondo trimestre 2025, questo dato rappresenta però un calo del 33,9 %.
Questo contrasto riassume la difficoltà di interpretare il mercato immobiliare lussemburghese. Dietro il totale delle transazioni convivono più mercati: abitazioni già costruite, appartamenti venduti su progetto, case, immobili situati a Lussemburgo città o nel nord del Paese. Anche prezzi e affitti non seguono esattamente le stesse tendenze.
Per capire che cosa sta davvero cambiando, bisogna guardare ai volumi, ai prezzi, ai metodi statistici e alla storia recente del mercato.
Perché le vendite aumentano nell’arco di tre mesi, ma diminuiscono su base annua?
Una variazione trimestrale confronta un periodo con i tre mesi precedenti. Una variazione annuale lo confronta con lo stesso trimestre dell’anno passato. Le due misure rispondono quindi a domande diverse.
Nel secondo trimestre 2026, le 1 274 vendite di appartamenti pubblicate da STATEC e Observatoire de l’habitat rappresentano un aumento dell’8,2 % su base trimestrale. Restano però inferiori del 33,9 % rispetto al secondo trimestre 2025.
Il confronto con il 2025 va inquadrato nel suo contesto. Diverse misure fiscali temporanee sono giunte a scadenza il 30 giugno 2025. Secondo le autorità, alcuni acquirenti hanno anticipato tale scadenza, contribuendo a un’attività particolarmente intensa nella primavera 2025.
Tornare al di sotto di questo livello eccezionale non significa quindi automaticamente che tutti i settori siano ulteriormente peggiorati. Al contrario, il recente aumento non dimostra un ritorno generalizzato alla normalità. Per valutare una ripresa, occorre scegliere un termine di confronto pertinente.
Usato e nuovo: due mercati che non avanzano più allo stesso ritmo
Il dettaglio del secondo trimestre è rivelatore:
- sono stati venduti 1 049 appartamenti esistenti;
- 225 appartamenti in costruzione sono stati oggetto di una vendita;
- per le case, STATEC e Observatoire contano 709 transazioni.
Il mercato dell’usato si avvicina ai volumi osservati prima della crisi immobiliare. Il nuovo, invece, resta particolarmente poco dinamico: le 225 vendite di appartamenti in costruzione sono circa il 68 % in meno rispetto alla media dei secondi trimestri dal 2017 al 2021.
Anche le case non sono tornate ai volumi precedenti. Tra il 2017 e il 2021, il numero medio di transazioni nel secondo trimestre era di 909, contro 709 nel 2026.
A che cosa è dovuta questa differenza? Nell’usato si acquista un’abitazione già costruita, disponibile sul mercato delle rivendite. Nel nuovo, invece, la vendita dipende anche dal lancio dei progetti, dalle modalità di finanziamento e dalla loro commercializzazione. I dati disponibili descrivono andamenti diversi, ma non consentono di quantificare il contributo di ciascuna causa.
I prezzi hanno ricominciato a salire?
L’indice generale dei prezzi delle abitazioni scende del 2,2 % su base annua nel secondo trimestre 2026, pur registrando un aumento dell’1,1 % rispetto al trimestre precedente, secondo il vecchio metodo di calcolo pubblicato in *Le logement en chiffres* n° 20.
Questa media nasconde alcune differenze:
- Appartamenti esistenti: –0,6 % su base annua;
- Appartamenti in costruzione: –2,5 % su base annua;
- Case esistenti: –3,7 % su base annua.
Una lieve variazione a livello nazionale non significa quindi che un determinato appartamento a Esch-sur-Alzette, una casa a Mamer o un’abitazione nella capitale abbiano registrato la stessa evoluzione.
Inoltre, un indice dei prezzi non coincide con il prezzo medio pubblicato negli annunci: STATEC cerca di misurare l’andamento di immobili comparabili, neutralizzando per quanto possibile i cambiamenti nella composizione del mercato.
Come si è arrivati a questa situazione?
La pubblicazione di STATEC dedicata alla fine del 2025 ricorda una sequenza importante. Dopo un periodo prolungato di aumenti, i prezzi delle abitazioni erano scesi del 9,1 % nel 2023 e poi del 5,2 % nel 2024. Nel 2025, la variazione media annua è tornata positiva, attestandosi al +1,6 %.
La primavera 2025 ha poi registrato un’attività eccezionalmente intensa nel contesto delle misure fiscali temporanee. Dopo la loro scadenza, i volumi e i prezzi hanno seguito andamenti diversi.
Questa storia recente impedisce di dedurre una tendenza duratura da un solo dato statistico. Gli acquisti dipendono dagli immobili effettivamente offerti, dalle possibilità di finanziamento, dai progetti delle famiglie e dalle decisioni di costruzione. STATEC rileva inoltre un nuovo aumento del costo delle costruzioni residenziali, pari al 2,7 % su base annua nel secondo trimestre 2026. Questo indice misura i lavori, escluso il costo del terreno: non va confuso con il prezzo di vendita di un appartamento nuovo.
Il prezzo al metro quadrato non basta per confrontare due abitazioni
La localizzazione resta un aspetto fondamentale del mercato lussemburghese. Ma conta anche la superficie dell’immobile.
Il rapporto congiunto indica che i piccoli appartamenti tendono ad avere un prezzo al metro quadrato più elevato rispetto alle abitazioni di superficie maggiore. Confrontare il prezzo al metro quadrato di due immobili molto diversi senza considerare la loro superficie può quindi essere fuorviante.
Anche il nuovo presenta un premio significativo. Per appartamenti di superficie comparabile, nel secondo trimestre 2026 gli immobili in costruzione erano in media dal 23 al 29 % più cari al metro quadrato rispetto agli appartamenti esistenti.
Questa differenza non significa che tutti i progetti nuovi siano più costosi di tutte le abitazioni usate. Riguarda medie osservate per immobili comparabili, in un mercato in cui localizzazione, condizioni, dotazioni e tempi di consegna hanno un ruolo.
Per essere utile a chi acquista, un confronto deve quindi tenere conto non solo del prezzo richiesto, ma anche della superficie effettiva, delle condizioni dell’immobile, degli eventuali lavori, del tragitto abituale e delle condizioni d’acquisto. La statistica nazionale è un punto di partenza, non una stima personalizzata.
Perché STATEC considera ora i tempi di percorrenza
Gli indici immobiliari di STATEC sono detti edonici: il loro calcolo mira a distinguere le variazioni del mercato da quelle legate alle caratteristiche degli immobili venduti.
Immaginiamo un trimestre in cui si vendono più abitazioni nel centro di Lussemburgo città, seguito da un altro in cui le transazioni si concentrano in comuni meno cari. Una semplice media dei prezzi potrebbe variare perché è cambiata la localizzazione delle vendite, anche se il prezzo di abitazioni simili non si è mosso altrettanto.
Per migliorare il trattamento di questa difficoltà, STATEC ha sviluppato un metodo che sostituisce la distanza da Lussemburgo città con il tempo di percorrenza verso la capitale come variabile di localizzazione.
La differenza è concreta. Due abitazioni situate alla stessa distanza possono essere più o meno facilmente raggiungibili a seconda delle strade, dei trasporti e delle coincidenze. Il tempo di percorrenza permette di rispecchiare meglio questa accessibilità nell’analisi statistica.
L’effetto sull’indice generale del secondo trimestre 2026 resta limitato, ma visibile: –2,2 % su base annua con il vecchio metodo, contro –1,6 % con il nuovo. La metodologia conta quindi quando si confrontano risultati pubblicati in date diverse.
Lussemburgo città e resto del Paese: un unico mercato?
Per gli appartamenti esistenti, gli indici di lungo periodo hanno registrato andamenti simili tra il 2015 e il secondo trimestre 2026. Il rapporto indica +73,5 % a livello nazionale, +70,8 % nella regione della capitale e +73,7 % nel resto del Paese.
Questo non significa che i prezzi siano identici: queste percentuali descrivono un aumento a partire da valori iniziali diversi, non un importo al metro quadrato.
La differenza è più marcata per il nuovo venduto su progetto. Nello stesso periodo, l’indice degli appartamenti in vendita in stato futuro di ultimazione (VEFA) è aumentato del 113,2 % nella regione di Lussemburgo, contro il 74,2 % altrove.
STATEC invita tuttavia alla prudenza: il numero ridotto di vendite di immobili nuovi dal 2023 rende questi indici regionali più sensibili alle variazioni dovute a poche transazioni. Più ristretto è il mercato, più occorre prudenza nell’interpretare un singolo periodo.
E gli affitti? Un andamento diverso da quello dei prezzi di vendita
Il mercato degli affitti racconta un’altra storia. Nel secondo trimestre 2026, gli affitti richiesti per gli appartamenti sono aumentati del 5,8 % su base annua, secondo l’Observatoire de l’habitat. L’aumento è superiore all’inflazione generale misurata nello stesso periodo, pari al 2,4 %.
Questi dati descrivono però gli affitti proposti nei nuovi annunci, non quelli pagati da tutte le famiglie che sono già in affitto.
Per i contratti in corso, STATEC rileva nello stesso periodo un aumento di appena 1,3 % su base annua. Una famiglia il cui contratto non è cambiato non subisce quindi necessariamente l’evoluzione pubblicata per le nuove abitazioni proposte.
Anche le camere ammobiliate occupano una quota crescente dell’offerta in affitto: rappresentano circa il 14 % degli annunci, contro meno del 3 % all’inizio degli anni 2010. Il loro numero crescente modifica la composizione di ciò che si vede sulle piattaforme di ricerca, senza indicare di per sé quale quota di famiglie vi abiti.
Che cosa considerare quando si cerca casa in Lussemburgo?
I dati permettono di evitare diversi errori di lettura, sia che si stia per acquistare sia che si cerchi una casa in affitto.
Per acquistare, occorre distinguere il prezzo indicato in un annuncio dal prezzo effettivamente registrato al momento della vendita. Gli indici nazionali non sostituiscono il confronto tra immobili simili per localizzazione, dimensioni, condizioni e periodo della transazione.
Per acquistare un immobile nuovo, il numero esiguo di vendite rende ancora più importante esaminare il progetto concreto: stato di avanzamento dei lavori, caratteristiche dell’abitazione, calendario contrattuale, prestazioni incluse e importo complessivo. Un indice medio non fornisce informazioni sulla solidità di un progetto specifico.
Per affittare, gli affitti richiesti danno un’indicazione sulle condizioni che incontrano i nuovi candidati. Non descrivono automaticamente quanto pagano gli inquilini già insediati.
E per seguire il mercato nel suo insieme, occorre tenere presenti quattro elementi: tipo di abitazione, luogo, periodo e metodo statistico. Senza questi riferimenti, due dati apparentemente comparabili possono raccontare realtà diverse.
Fonti statistiche
- STATEC e Observatoire de l’habitat, *Le logement en chiffres* n° 20, secondo trimestre 2026.
- Ministero dell’Edilizia abitativa, 24 settembre 2026: sintesi dettagliata di transazioni, prezzi, affitti e regioni.
- STATEC: metodi di calcolo degli indici dei prezzi immobiliari.
- STATEC, *Eco&Stat* n° 07-2026: tempi di percorrenza e localizzazione delle abitazioni.
- STATEC, *Le logement en chiffres*, quarto trimestre 2025: andamento 2023-2025.
- STATEC, congiuntura di agosto 2026: andamento del costo delle costruzioni.
