Mieten in Europa: drei Methoden zur Festlegung einer Obergrenze

Eine Mietobergrenze ergibt nur dann Sinn, wenn man weiß, worauf sie sich bezieht. In Deutschland wird die neue Miete anhand der Mieten vergleichbarer Wohnungen beurteilt. In den Niederlanden tragen die der Wohnung zugewiesenen Punkte dazu bei, die geltende Regelung zu bestimmen. In Paris hängt die Obergrenze unter anderem von der Adresse und den Merkmalen der Immobilie ab. Drei Methoden und drei Gründe, vor einem Vergleich der Prozentsätze zunächst den Mietvertrag anzusehen.

Dieser Vergleich bezieht sich auf genau diese Regelungen mit Stand vom 4. November 2026. Er ist weder eine Rangliste ihrer Wirksamkeit noch eine europaweit geltende Regel. Hinter demselben Wort „Mietpreisregulierung“ verbergen sich unterschiedliche Geltungsbereiche, Stichtage und Berechnungsmethoden.

In Deutschland gilt zu Beginn des Mietverhältnisses ein lokaler Referenzwert

Die deutsche Bundesregierung teilt mit, dass das Gesetz zur Verlängerung der „Mietpreisbremse“ am 23. Juli 2025 in Kraft getreten ist. Es ermöglicht, die Regelung bis Ende 2029 fortzuführen.

Die Länder können Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen. Dort gilt grundsätzlich, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen um höchstens 10 % übersteigen darf. Es handelt sich also nicht um einen einheitlichen bundesweiten Preis.

Als Rechenbeispiel ergibt ein Referenzwert von 800 Euro nach einem Aufschlag von 10 % einen Betrag von 880 Euro. Mit dieser Berechnung allein lässt sich nicht feststellen, ob die Miete einer konkreten Wohnung zulässig ist: Zunächst muss der zutreffende Referenzwert ermittelt und geprüft werden, ob die Wohnung unter die Regelung fällt.

Die Bundesregierung weist insbesondere darauf hin, dass Wohnungen ausgenommen sind, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Die allgemeine Regelung hat also einen begrenzten Geltungsbereich: Die Aussage „Die Mieten in Deutschland sind auf 10 % über dem Referenzwert begrenzt“ würde das Gebiet, die Vergleichsgrundlage und die Ausnahmen außer Acht lassen.

In den Niederlanden zählen das Vertragsdatum und die Punkte

Der offizielle Leitfaden für Mieterinnen und Mieter unterscheidet zwischen Sozialwohnungen, dem mittleren Segment und dem freien Sektor. Das Punktesystem ist ein zentrales Element, um festzustellen, für welche Wohnungen eine Höchstmiete gilt; für die betreffenden neueren Verträge liegt der Schwellenwert bei 186 Punkten.

Der Leitfaden unterscheidet ausdrücklich zwischen Verträgen, die vor dem 1. Juli 2024 unterzeichnet wurden und für die andere Regeln gelten. Außerdem nennt er je nach Beginn des Mietverhältnisses unterschiedliche Referenzbeträge. Einen 2024 veröffentlichten Euro-Schwellenwert ohne Datumsangabe wiederzuverwenden, wäre daher keine geeignete Methode, um einen Mietvertrag aus dem Jahr 2026 zu überprüfen.

Mieterinnen und Mieter werden aufgefordert, zu prüfen, ob die Miete der Qualität der Wohnung entspricht. Je nach ihrer Situation können sie sich an die Huurcommissie, die Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten, wenden. Dem Leitfaden zufolge hängt die Möglichkeit einer rückwirkenden Erstattung unter anderem davon ab, innerhalb welcher Frist die Stelle angerufen wird. Dass eine Überprüfung noch möglich ist, bedeutet nicht zwangsläufig, dass eine Erstattung ab dem ersten Tag erfolgt.

Für Mietinteressierte lautet die entscheidende Frage daher nicht nur: „Wie viele Punkte?“, sondern auch: „Welcher Vertrag, welches Datum und welches Vorgehen?“

In Paris gilt eine Obergrenze pro Quadratmeter

Die Stadt Paris erklärt, dass die erhöhte Referenzmiete je nach Stadtviertel, möblierter oder unmöblierter Vermietung, Anzahl der Zimmer und Bauzeit variiert. Die Obergrenze gilt ohne Nebenkosten und ohne einen etwaigen Mietzuschlag.

Im Mietvertrag müssen die geltenden Referenzwerte sowie Betrag und Begründung eines etwaigen Zuschlags aufgeführt sein. Wer die monatliche Zahlung einschließlich Nebenkosten direkt mit einer Obergrenze ohne Nebenkosten vergleicht, kann daher zu einem falschen Schluss kommen.

Besondere Aufmerksamkeit ist beim Datum geboten. Auf der eingesehenen offiziellen Seite steht, dass die Pariser Verordnung für 2026 derzeit den Zeitraum vom 1. Juli bis zum 24. November 2026 abdeckt. Eine angekündigte Gesetzesänderung darf nicht mit dem Text verwechselt werden, der für den geprüften Mietvertrag gilt. Bei einem späteren Vertragsabschluss müssen die dann geltenden Referenzwerte eingesehen werden.

Die Stadt unterscheidet außerdem zwischen einer verwaltungsrechtlichen Sanktion, der Anpassung des Mietvertrags und der Rückerstattung zu viel gezahlter Beträge. Diese Folgen ergeben sich nicht automatisch auseinander.

Vier Angaben, die vor einem Vergleich zusammengetragen werden müssen

Diese Beispiele zeigen, warum sich eine einzelne Zahl nur schwer von einem Land auf ein anderes übertragen lässt. Vor jeder Schlussfolgerung müssen vier Punkte geklärt werden:

• Die Adresse: Sie bestimmt das betreffende Gebiet und manchmal auch den lokalen Referenzwert.
• Das Datum des Mietvertrags: Es kann die geltende Regelung oder den anzuwendenden Mietspiegel verändern.
• Die Merkmale der Wohnung: Sie spielen je nach System eine unterschiedliche Rolle.
• Der verglichene Betrag: Grundmiete, Nebenkosten und Zuschläge sind nicht gleichzusetzen.

Diese Übersicht dient dazu, eine Überprüfung zu strukturieren, nicht dazu, die Prüfung eines Mietvertrags zu ersetzen. Vor allem verhindert sie, dass eine jährliche Erhöhung mit einer anfänglichen Mietobergrenze oder ein landesweiter Punkteschlüssel mit einem Referenzwert für ein Stadtviertel verglichen wird.

Eine Regel ist noch keine Bilanz

Offizielle Dokumente erläutern, wie die Regelungen ausgestaltet sind. Sie reichen nicht aus, um zu belegen, welche davon Mieterinnen und Mieter am besten schützt oder welche Auswirkungen sie auf das Wohnungsangebot hat.

Um die Ergebnisse zu vergleichen, müsste man vergleichbare Märkte und Zeiträume, die Einhaltung der Regeln, die tatsächlich genutzten Rechtsmittel und die Mieten beobachten, die ohne einen Eingriff gegolten hätten. Eine angekündigte Senkung oder ein Regierungsziel bedeutet nicht, dass alle bereits tatsächlich weniger zahlen. Für Mieterinnen und Mieter liegt der unmittelbare Nutzen zunächst woanders: den richtigen Rahmen zu bestimmen, bevor der angegebene Preis eingeordnet wird.

Symbolfoto: Fassade eines Pariser Wohnhauses; es gibt keinen Aufschluss über den Mietstatus oder die Mieten in diesem Gebäude. John (Giannis) Tekeridis / Pexels, Pexels-Lizenz.